국내 상장 리츠에 투자하려고 하면 가장 먼저 고민되는 것이 있습니다.

“어떤 리츠를 선택해야 할까?”

국내 증시에는 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등 다양한 부동산에 투자하는 상장 리츠가 있습니다. 한국리츠협회에 따르면 2026년 6월 기준 국내 증시에 상장된 리츠는 23개이며, 상장 리츠 전체 시가총액은 약 8조 3,166억원입니다. 국내 전체 운용 리츠는 469개, 운용자산(AUM)은 약 127.5조원까지 성장했습니다.

이번 글에서는 그중 자산총계 기준 국내 상장 리츠 TOP3를 선정해 각각 어떤 부동산에 투자하고 있는지, 배당은 어떻게 지급하는지, 투자 시 어떤 부분을 확인해야 하는지 초보 투자자의 눈높이에서 비교해보겠습니다.

선정 기준: 한국리츠협회가 공개한 2026년 7월 말 상장리츠 시장 자료의 자산총계 기준입니다. 따라서 ‘투자 추천 순위’가 아닙니다.

국내 상장 리츠란?

상장 리츠(REITs)는 투자자의 자금을 모아 오피스, 물류센터, 상업시설 등 부동산에 투자하고 여기에서 발생하는 임대수익 등을 투자자에게 배당하는 부동산투자회사입니다.

상장되어 있기 때문에 일반 증권계좌에서 주식처럼 매수·매도할 수 있다는 특징이 있습니다.

직접 수백억원 또는 수천억원짜리 빌딩을 구입하지 않아도 비교적 적은 금액으로 대형 부동산에 간접투자할 수 있다는 것이 장점입니다.

하지만 리츠 역시 주가가 변동하기 때문에 원금이 보장되는 상품은 아닙니다.

2026 국내 상장 리츠 TOP3는?

한국리츠협회가 공개한 2026년 7월 말 자료를 자산총계 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.

순위	리츠	자산총계	주요 성격	배당기준월
1위	SK리츠	약 5조 4,339억원	오피스·주유소 등 복합형	3·6·9·12월
2위	신한알파리츠	약 3조 1,191억원	오피스 중심	3·9월
3위	ESR켄달스퀘어리츠	약 2조 8,358억원	물류센터 중심	5·11월

여기서 중요한 것은 자산이 크다고 수익률이 높거나 안전하다는 의미는 아니라는 것입니다.

세 리츠는 투자하는 부동산부터 상당히 다릅니다.

TOP1. SK리츠

국내 최대 규모의 상장 리츠

자산총계 기준으로 가장 큰 국내 상장 리츠는 SK리츠입니다.

한국리츠협회 자료에서 SK리츠의 자산총계는 약 5조 4,339억원으로 집계됩니다.

SK리츠는 특정 오피스 하나만 보유하는 구조가 아니라 오피스와 주유소, 수처리센터 등 여러 자산을 보유하는 복합형 리츠에 가깝습니다.

대표적으로 SK서린빌딩, SK U타워, 종로타워 등 오피스 자산을 비롯해 SK그룹 관련 자산을 포트폴리오에 담고 있습니다. 2025년에는 판교 SK-P타워도 편입됐습니다.

SK리츠의 특징

가장 눈에 띄는 특징은 분기 배당 구조입니다.

한국리츠협회 자료상 배당기준월이 3월·6월·9월·12월로 국내 상장 리츠 중에서도 배당 주기가 비교적 짧습니다.

또한 SK㈜, SK에너지, SK하이닉스 등 계열사가 주요 임차인으로 참여하는 구조를 가지고 있다는 점도 특징입니다.

투자 전 확인할 점

대형 스폰서와 장기 임대차 구조는 장점이 될 수 있지만, 그렇다고 위험이 없는 것은 아닙니다.

차입금 규모와 조달금리, 신규 자산 편입 과정의 자금조달, 주요 임차인 집중도 등을 계속 확인할 필요가 있습니다.

2026년 증권사 분석에서는 2025년 대규모 리파이낸싱을 통해 조달금리를 낮춘 점이 배당 안정성 측면의 긍정적 요인으로 평가되기도 했습니다.

TOP2. 신한알파리츠

오피스 리츠의 대표적인 사례

자산총계 기준 2위는 신한알파리츠입니다.

한국리츠협회 자료상 자산총계는 약 3조 1,191억원입니다.

신한알파리츠의 특징은 오피스 중심 포트폴리오입니다.

서울 주요 업무지구와 판교 등에 위치한 오피스 자산을 중심으로 포트폴리오를 구성하고 있기 때문에 국내 오피스 시장의 임대료와 공실률 변화가 중요한 투자 포인트가 됩니다.

2026년 4월 공개된 증권사 분석에서도 신한알파리츠는 임대료 상승과 리파이낸싱을 통한 금융비용 절감이 향후 배당에 중요한 요인으로 평가됐습니다.

신한알파리츠의 배당

배당기준월은 3월과 9월로 반기 단위의 배당 구조를 가지고 있습니다.

한국리츠협회 자료에 표시된 최근 배당금은 주당 179원입니다. 다만 협회도 최근배당금과 실제 지급일 사이에는 시간차가 존재한다고 안내하고 있으므로 실제 투자 시 최신 공시를 다시 확인해야 합니다.

투자 전 확인할 점

오피스 리츠에서 가장 중요한 것은 결국 공실률과 임대료입니다.

아무리 좋은 건물을 보유하고 있어도 공실이 증가하면 임대수익이 감소할 수 있습니다.

따라서 신한알파리츠를 살펴볼 때는

임대율 → 주요 임차인 → 임대차 만기 → 임대료 상승률 → 차입금 및 리파이낸싱

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

TOP3. ESR켄달스퀘어리츠

국내 대표 물류 전문 상장 리츠

3위는 ESR켄달스퀘어리츠입니다.

한국리츠협회 자료상 자산총계는 약 2조 8,358억원입니다.

앞의 두 리츠와 가장 큰 차이는 투자 대상입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터에 집중하는 물류 전문 리츠입니다. 운용사 역시 국내 유일의 물류전문 상장리츠를 운용하고 있다고 설명하고 있습니다.

2025년 말 기준 회사가 공개한 총자산은 약 2.835조원이었고, 물류시설을 지속적으로 편입하며 포트폴리오를 확대해왔습니다.

배당은 얼마나 할까?

ESR켄달스퀘어리츠의 공식 배당내역을 보면 최근 확정된 주당배당금은 다음과 같습니다.

• 2024년 5월 기준: 137원
• 2024년 11월 기준: 137원
• 2025년 5월 기준: 137원
• 2025년 11월 기준: 139원

2025년 11월 기준 배당금 139원은 2026년 3월 지급됐습니다.

배당기준월은 일반적으로 5월과 11월입니다.

투자 전 확인할 점

물류 리츠는 전자상거래와 물류산업 성장의 수혜를 기대할 수 있지만 물류센터 공급과잉과 공실률이라는 위험도 존재합니다.

따라서 단순히 물류산업이 성장한다는 이유만으로 판단하기보다

물류센터 위치 → 임차인 → 임대율 → 신규 공급 → 임대료 → 부채

까지 함께 살펴봐야 합니다.

국내 상장 리츠 TOP3 한눈에 비교

항목	SK리츠	신한알파리츠	ESR켄달스퀘어리츠
자산총계	약 5.43조원	약 3.12조원	약 2.84조원
주요 자산	오피스·주유소 등	오피스	물류센터
배당기준월	3·6·9·12월	3·9월	5·11월
핵심 특징	대형 복합형	오피스 중심	물류 전문
핵심 체크	차입·임차인	공실·임대료	공급·공실
주요 관심 지표	금리·LTV	임대율·WALE	임대율·물류 공급

자산총계와 배당기준월은 한국리츠협회 공개자료를 기준으로 정리했습니다.

그렇다면 배당률은 어디가 가장 높을까?

여기서는 주의가 필요합니다.

배당금과 배당수익률은 같은 개념이 아닙니다.

배당수익률은 일반적으로

연간 주당배당금 ÷ 주가 × 100

으로 계산하기 때문에 주가가 변하면 배당수익률도 계속 변합니다.

예를 들어 연간 300원을 배당하는 리츠의 주가가 5,000원이라면 단순 배당수익률은 약 6%지만 주가가 6,000원이 되면 약 5%로 낮아집니다.

따라서 2026년 최신 배당수익률을 확인할 때는 특정 날짜의 주가와 최신 확정·예상 배당금을 동일한 기준으로 놓고 비교해야 합니다.

한국리츠협회에 따르면 국내 상장리츠의 2025년 배당수익률은 6.3%, 배당부종가 기준으로 계산한 수익률은 8.4%였습니다. 이는 개별 리츠가 아니라 시장 전체 지표입니다.

수익률이 높으면 좋은 리츠일까?

반드시 그렇지는 않습니다.

리츠 투자에서 특히 초보자가 조심해야 하는 부분입니다.

주가가 크게 하락하면 계산상 배당수익률이 높아질 수 있습니다.

예를 들어 배당금이 그대로인데 주가가 6,000원에서 4,000원으로 하락했다면 배당수익률은 오히려 높아집니다.

따라서 높은 배당수익률 = 좋은 리츠라고 판단하면 안 됩니다.

배당률을 볼 때는 최소한 다음을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

배당수익률 → FFO·AFFO → 공실률 → LTV → 차입금 만기 → 임차인 → 배당 지속 가능성

초보자는 어떤 리츠를 선택해야 할까?

이번 TOP3 중에서 무조건 하나가 가장 좋다고 말하기는 어렵습니다.

세 리츠의 투자 대상 자체가 다르기 때문입니다.

SK리츠는 여러 유형의 대형 자산과 분기 배당 구조를 살펴보고 싶은 투자자가 공부하기 좋은 사례입니다.

신한알파리츠는 국내 주요 업무지구의 오피스 임대시장과 리츠의 관계를 이해하는 데 적합한 사례입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터라는 특정 부동산 섹터에 집중하는 전문 리츠가 어떻게 운영되는지를 공부하기 좋습니다.

즉,

SK리츠 = 복합형
신한알파리츠 = 오피스
ESR켄달스퀘어리츠 = 물류

라는 차이부터 이해하는 것이 좋습니다.

그리고 한 종목에 모든 자금을 투자하기보다 여러 리츠 또는 리츠 ETF를 이용해 분산하는 방법도 고려할 수 있습니다.

국내 상장 리츠 투자 전 꼭 확인할 것

리츠의 자산규모나 배당률만 보고 투자 결정을 내리기보다는 다음 항목을 확인해보세요.

① 어떤 부동산을 가지고 있는가?
오피스인지 물류센터인지부터 확인합니다.

② 임차인은 누구인가?
임대수익이 특정 기업에 지나치게 집중되어 있지는 않은지 확인합니다.

③ 공실률은 안정적인가?
공실이 늘어나면 임대수익 감소로 이어질 수 있습니다.

④ LTV와 부채는 어느 정도인가?
리츠는 부동산 매입 과정에서 차입금을 활용하기 때문에 부채 수준이 중요합니다.

⑤ 차입금 만기는 언제인가?
대규모 차입금의 만기가 가까우면 차환금리에 따라 이자비용이 달라질 수 있습니다.

⑥ FFO·AFFO는 안정적인가?
단순 회계이익보다 리츠의 실제 현금창출력을 확인하는 데 활용되는 지표입니다.

⑦ 배당은 지속 가능한가?
현재 배당률보다 앞으로도 배당을 유지할 수 있는지가 더 중요합니다.

TOP3가 곧 추천 순위는 아니다

이번 글에서 가장 중요하게 기억해야 할 부분입니다.

TOP3는 투자 추천 순위가 아닙니다.

이번 순위는 어디까지나 자산총계라는 하나의 객관적인 기준으로 정렬한 것입니다.

자산이 크다고 반드시 수익률이 높은 것도 아니며, 규모가 작은 리츠라고 해서 투자 가치가 낮은 것도 아닙니다.

실제 투자에서는 가격, 배당, 자산가치, 부채, 공실률, 임차인, 금리와 투자자의 목표를 종합적으로 고려해야 합니다.

국내 상장 리츠 알아보았는데요

2026년 현재 국내 상장 리츠 시장은 과거보다 훨씬 다양해졌습니다. 한국리츠협회에 따르면 2026년 6월 기준 국내 증시에 상장된 리츠는 23개이며 전체 상장리츠 시가총액은 약 8.3조원입니다.

자산총계 기준으로 살펴본 대표적인 대형 상장 리츠는 SK리츠, 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠입니다. 하지만 세 종목은 각각 복합형·오피스·물류라는 서로 다른 특성을 가지고 있습니다.

따라서 국내 상장 리츠를 비교할 때는 단순히 “어디가 배당률이 가장 높은가?”만 묻기보다,

“어떤 부동산에서 돈을 벌고 있으며 그 현금흐름을 앞으로도 유지할 수 있는가?”

를 먼저 살펴보는 것이 중요합니다.

리츠의 장기적인 투자 가치는 결국 부동산의 질, 임차인의 안정성, 부채 관리와 지속 가능한 현금흐름에서 결정된다는 점을 기억해두세요.

함께 보면 좋은 글

① 리츠(REITs)란? 부동산 투자방법부터 배당수익까지 쉽게 이해하기
리츠가 어떻게 부동산에 투자하고 임대수익 등을 배당으로 연결하는지 기본 구조부터 확인할 수 있는 글입니다.

② 리츠 ETF와 일반 리츠 차이｜초보 투자자는 무엇을 선택해야 할까?
SK리츠 같은 개별 리츠를 직접 선택할지, 여러 리츠에 분산하는 ETF를 활용할지 비교하는 후속 글로 좋습니다.

③ 리츠 투자 위험성 총정리｜초보자가 실수하는 경우
TOP3를 비교한 뒤 금리 상승·공실·LTV·배당 감소·자산가치 하락 등 리츠의 주요 위험요소를 공부하기 좋습니다.

참고하면 좋은 기관

한국리츠협회
이번 글에서 가장 중요한 참고기관입니다. 리츠의 기본 개념과 투자방법뿐 아니라 국내 상장리츠 시장 현황과 실시간 배당률, 리츠 통계 등을 제공합니다.

한국리츠협회 국내 상장리츠 시장 현황
이번 TOP3 비교 글에는 메인 외부링크로 넣는 것을 추천합니다. 개별 상장 리츠의 최근 배당금·주가배당률·배당기준월·시가총액·자산총계를 비교할 수 있고, 리츠 이름을 선택하면 투자자산 현황도 확인할 수 있습니다.

국토교통부 리츠정보시스템
국내 리츠의 인가·등록 및 개별 리츠 관련 정보를 확인할 때 활용하기 좋은 공식 리츠 정보 시스템입니다.

한국거래소 KIND 기업공시채널
상장 리츠의 실제 공시를 확인할 때 활용하세요. 배당뿐 아니라 유상증자, 자산 취득·매각, 차입 및 주요 경영사항 등을 최신 공시를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

※ 본 콘텐츠는 투자에 대한 이해를 돕기 위한 교육 목적이며 특정 리츠의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 리츠는 원금 손실이 발생할 수 있으며 배당금도 변동될 수 있습니다. 투자 전 최신 공시와 투자설명서를 확인하시기 바랍니다.