국내 리츠에 장기투자하려면 어떤 종목을 선택해야 할까요?

리츠 투자에서는 높은 배당수익률도 중요하지만, 장기간 투자할 계획이라면 배당을 얼마나 안정적으로 유지할 수 있는지를 함께 살펴봐야 합니다.

배당수익률이 높더라도 공실이 증가하거나 이자비용이 크게 늘어나면 향후 배당금이 감소할 수 있기 때문입니다.

따라서 안정적인 국내 리츠를 찾을 때는 현재 배당률만 비교하기보다 보유 부동산의 경쟁력, 주요 임차인, 임대차계약, 부채와 조달금리, 배당 지속 가능성을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 이러한 기준을 바탕으로 장기투자 관점에서 살펴볼 만한 안정적인 국내 리츠 TOP5를 정리해보겠습니다.

※ 여기서 말하는 ‘안정적인 리츠’는 원금이나 배당이 보장된다는 의미가 아닙니다. 상장리츠는 주가가 변동하며 부동산 가격, 금리, 공실, 차입비용 등에 따라 배당금도 달라질 수 있습니다. TOP5는 투자 권유가 아닌 비교·교육을 위한 선정입니다.

안정적인 국내 리츠는 어떻게 골라야 할까?

단순히 배당수익률이 높은 순서대로 리츠를 나열하면 안정성을 제대로 비교하기 어렵습니다.

예를 들어 연간 배당금이 그대로인데 주가가 크게 하락하면 계산상 배당수익률은 오히려 높아집니다.

따라서 이번 안정적인 국내 리츠 TOP5에서는 다음 다섯 가지를 중심으로 살펴보겠습니다.

① 배당 안정성

최근 배당금이 안정적으로 지급되고 있는지 확인합니다.

특히 자산 매각에 따른 일회성 특별배당인지, 임대수익에서 발생하는 반복 가능한 배당인지 구분할 필요가 있습니다.

② 보유자산의 경쟁력

서울 핵심 업무지구의 오피스처럼 수요가 비교적 탄탄한 자산인지, 장기적으로 경쟁력을 유지할 수 있는 부동산인지 살펴봅니다.

③ 임차인과 공실

우량 기업이 장기간 임차하고 있다면 상대적으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

반대로 특정 임차인에 대한 의존도가 지나치게 높다면 해당 임차인이 빠져나갈 경우 실적에 큰 영향을 받을 수 있습니다.

④ 부채와 조달금리

리츠는 부동산을 매입하면서 차입금을 활용하는 경우가 많습니다.

따라서 금리가 높아지거나 기존 차입금을 높은 금리로 차환해야 한다면 이자비용 증가가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 배당의 지속 가능성

현재 배당률보다 중요한 것은 앞으로도 배당을 유지할 수 있는지입니다.

임대수익, 임대료 상승 가능성, 자산가치, 차입비용 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

안정적인 국내 리츠 TOP5 한눈에 비교

장기투자 관점에서 우량 자산과 배당 지속성을 함께 살펴볼 만한 국내 상장리츠를 예시로 정리하면 다음과 같습니다.

구분	주요 자산 유형	장기투자 관점에서 볼 부분	주요 위험
신한알파리츠	오피스	핵심 오피스 자산과 포트폴리오	금리·오피스 시장
삼성FN리츠	오피스	핵심 업무지구 자산·분기배당	특정 자산 집중
SK리츠	오피스·주유소 등	대기업 계열 임차 기반	임차인 집중·차입비용
롯데리츠	리테일	대형 유통자산·장기 임대차	유통업 환경 변화
ESR켄달스퀘어리츠	물류센터	물류 포트폴리오와 성장 가능성	물류센터 공급·공실

※ 위 순서는 절대적인 안전성 또는 향후 수익률 순위가 아닙니다. 각 리츠의 공시자료와 최신 재무상태를 추가로 확인해야 합니다.

1. 신한알파리츠

장기투자 관점에서 국내 오피스 리츠를 살펴볼 때 대표적으로 비교되는 종목 중 하나가 신한알파리츠입니다.

신한알파리츠는 오피스 자산을 중심으로 포트폴리오를 구축해왔습니다.

오피스 리츠에서 중요한 것은 단순히 건물을 얼마나 많이 가지고 있는지가 아닙니다.

어디에 위치한 건물인지, 임차수요가 얼마나 탄탄한지, 공실을 얼마나 안정적으로 관리하는지​가 중요합니다.

신한알파리츠에서 확인할 부분

• 주요 오피스의 입지
• 임대율과 공실률
• 주요 임차인
• 임대차계약 기간
• 차입금 만기
• 자산 매입 및 매각 계획
• 배당금 추이

특히 장기투자자라면 신규 자산 편입 과정에서 유상증자가 발생할 가능성도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

장점: 오피스 중심 포트폴리오를 통한 임대수익

주의점: 금리 상승과 오피스 시장 변화, 신규 자산 편입 과정의 자금조달

2. 삼성FN리츠

두 번째로 살펴볼 리츠는 삼성FN리츠입니다.

삼성FN리츠의 특징 중 하나는 서울 주요 업무지구의 오피스 자산을 기반으로 한다는 점입니다.

또한 배당기준월이 1월·4월·7월·10월로 설정되어 있어 분기 단위의 배당 구조를 가지고 있습니다.

장기 배당투자자 입장에서는 연간 배당수익률뿐 아니라 얼마나 자주 현금흐름을 받을 수 있는지도 중요한 비교 요소가 될 수 있습니다.

삼성FN리츠에서 확인할 부분

• 보유 오피스 입지
• 임차인 구성
• 임대율
• 분기배당 구조
• 차입금 만기
• 신규 자산 편입 가능성

다만 우량 자산을 보유했다고 해서 주가가 항상 안정적인 것은 아닙니다.

금리가 상승하면 리츠의 시장가격과 조달비용 모두 영향을 받을 수 있습니다.

장점: 핵심 오피스 자산과 분기 단위 배당 구조

주의점: 자산 집중도와 금리 변화

3. SK리츠

SK리츠도 국내 상장리츠를 비교할 때 자주 등장하는 종목입니다.

오피스를 비롯한 여러 부동산 자산에 투자하며 계열사를 주요 임차인으로 두는 구조가 특징입니다.

리츠 입장에서 신용도가 높은 기업과 장기 임대차계약을 맺고 있다면 임대료 수입의 예측 가능성을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다.

하지만 여기에도 확인해야 할 부분이 있습니다.

특정 기업이나 그룹에 대한 임대수익 의존도가 높다면 임차인의 경영상황이나 향후 계약조건 변화가 리츠에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

SK리츠에서 확인할 부분

• 주요 임차인의 신용도
• 임대차계약 기간
• 계열사 임대수익 비중
• 보유자산 구성
• 차입금과 조달금리
• 신규 자산 편입 계획

장점: 주요 임차인을 기반으로 한 임대수익의 예측 가능성

주의점: 임차인 집중도와 금리·차입비용

4. 롯데리츠

롯데리츠는 백화점·마트·아울렛 등 리테일 부동산을 중심으로 투자하는 대표적인 국내 상장리츠입니다.

리테일 리츠는 오피스나 물류센터와 투자 성격이 조금 다릅니다.

대형 유통시설을 장기간 임차하는 구조라면 임대수익의 예측 가능성을 높일 수 있지만, 장기적으로는 오프라인 유통산업의 변화도 함께 고려해야 합니다.

롯데리츠에서 확인할 부분

• 주요 임차인
• 임대차계약 기간
• 임대료 구조
• 리테일 자산의 경쟁력
• 자산별 매출 및 상권
• 차입금 만기

장점: 대형 리테일 자산과 장기 임대차 구조

주의점: 온라인 소비 확대 등 유통산업 구조 변화

따라서 롯데리츠를 장기투자 대상으로 검토한다면 현재 배당률뿐 아니라 보유 점포의 경쟁력이 앞으로도 유지될 수 있는지 살펴보는 것이 중요합니다.

5. ESR켄달스퀘어리츠

마지막으로 살펴볼 종목은 ESR켄달스퀘어리츠입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터를 중심으로 투자하는 국내 상장리츠입니다.

온라인 쇼핑과 물류산업 성장으로 물류센터가 중요한 부동산 투자자산으로 자리 잡으면서 물류 리츠 역시 주목받아왔습니다.

다만 물류센터 역시 무조건 안정적인 것은 아닙니다.

특정 지역의 물류센터 공급이 빠르게 증가하면 임대료와 공실에 영향을 줄 수 있습니다.

ESR켄달스퀘어리츠에서 확인할 부분

• 물류센터 입지
• 임차인 구성
• 임대율
• 평균 임대차기간
• 신규 물류센터 공급량
• 차입금과 조달금리

장점: 다수의 물류자산을 활용한 포트폴리오

주의점: 물류센터 공급 증가와 임대시장 변화

안정적인 국내 리츠 : TOP5 중 어떤 리츠가 가장 좋을까?

정답은 투자자의 목적에 따라 달라집니다.

오피스 자산을 선호한다면 신한알파리츠와 삼성FN리츠를 비교해볼 수 있습니다.

대기업 임차인의 안정성을 중요하게 본다면 SK리츠의 임대차 구조를 살펴볼 수 있습니다.

리테일 자산을 선호한다면 롯데리츠가 비교 대상이 될 수 있습니다.

물류센터의 장기 성장성을 중요하게 본다면 ESR켄달스퀘어리츠를 살펴볼 수 있습니다.

결국 안정적인 국내 리츠를 찾는 과정에서는 한 종목을 무조건적으로 선택하기보다 서로 다른 자산 유형의 장단점을 비교하는 것이 중요합니다.

고배당 리츠와 안정적인 리츠는 다르다

특히 초보 투자자가 알아두면 좋은 부분입니다.

고배당 리츠 = 안정적인 리츠

라고 단정할 수 없습니다.

배당수익률은 일반적으로 다음과 같이 계산합니다.

배당수익률 = 연간 배당금 ÷ 현재 주가 × 100

예를 들어 연간 배당금이 300원이고 주가가 5,000원이라면 배당수익률은 6%입니다.

그런데 배당금은 그대로인데 주가가 3,750원으로 하락한다면 계산상 배당수익률은 8%까지 올라갑니다.

즉 배당률이 상승한 이유가 배당금 증가가 아니라 주가 하락일 수도 있습니다.

안정적인 국내 리츠 : 장기투자할 리츠에서 꼭 확인할 숫자

안정적인 국내 리츠를 찾고 있다면 종목명보다 먼저 몇 가지 숫자를 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

공실률

공실이 늘어나면 임대수익이 감소할 수 있습니다.

특히 하나의 건물에 대한 의존도가 높은 리츠라면 주요 임차인의 퇴거가 실적에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

부채와 차입금

리츠는 차입을 적극적으로 활용합니다.

따라서 총부채뿐 아니라 언제 차입금 만기가 돌아오는지도 중요합니다.

조달금리

기존 저금리 차입금을 높은 금리로 차환하면 이자비용이 증가할 수 있습니다.

장기투자자라면 리츠의 차입금 만기와 평균 조달금리를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

임대차계약 기간

장기 임대차계약이 많으면 향후 임대수익을 어느 정도 예측하기 쉬워집니다.

다만 장기 계약이라고 무조건 좋은 것은 아니며 임대료 인상 조건도 함께 확인해야 합니다.

배당금 추이

최근 한 번의 높은 배당보다 여러 기간에 걸친 배당금 추이를 확인하는 것이 중요합니다.

리츠는 금리와 어떤 관계가 있을까?

리츠 장기투자에서 빼놓을 수 없는 것이 금리입니다.

리츠는 부동산을 매입하기 위해 상당한 규모의 차입금을 사용하는 경우가 많기 때문에 금리가 상승하면 이자비용이 늘어날 수 있습니다.

또한 시장금리가 높아지면 투자자는 상대적으로 안전한 채권에서도 높은 이자를 받을 수 있기 때문에 리츠가 제공하는 배당수익률의 매력이 낮아질 수도 있습니다.

반대로 금리가 하락하면 리츠의 차입비용 부담이 완화될 가능성이 있습니다.

따라서 장기투자자라면 개별 리츠뿐 아니라 한국은행 기준금리와 국고채 금리, 각 리츠의 차입금 만기​도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

안정적인 국내 리츠도 분산투자가 필요할까?

필요성을 검토할 만합니다.

아무리 우량한 리츠라도 특정 부동산이나 임차인에 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

예를 들어 오피스 리츠만 보유하면 오피스 시장 변화에 영향을 많이 받을 수 있습니다.

반면 오피스·리테일·물류센터 등 서로 다른 유형의 리츠에 나눠 투자하면 특정 부동산 시장에 대한 집중도를 낮출 수 있습니다.

개별 종목을 직접 분석하기 어렵다면 여러 리츠를 한꺼번에 담는 리츠 ETF를 활용하는 방법도 있습니다.

안정적인 국내 리츠 투자 시 주의할 점

리츠는 부동산에서 발생하는 임대수익을 배당으로 받을 수 있다는 장점이 있지만 예금과 같은 원금보장 상품은 아닙니다.

특히 다음과 같은 위험을 고려해야 합니다.

• 기준금리 상승
• 차입금 조달비용 증가
• 부동산 가격 하락
• 공실률 상승
• 주요 임차인 퇴거
• 임대료 하락
• 배당금 감소
• 유상증자
• 보유자산 매각가격 하락
• 주가 변동

따라서 ‘안정적인 리츠’라는 표현을 가격이 떨어지지 않는 상품이라는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

마무리｜장기투자는 높은 배당보다 지속 가능한 배당을 보자

안정적인 국내 리츠를 찾는다면 단순히 현재 배당수익률이 가장 높은 종목을 선택하기보다 배당이 앞으로도 지속될 수 있는 구조인지를 확인하는 것이 중요합니다.

이번 글에서 살펴본 신한알파리츠, 삼성FN리츠, SK리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 역시 각각 보유자산과 임차인, 투자전략이 다릅니다.

따라서 장기투자 전에는 다음 순서로 확인해보는 것이 좋습니다.

보유자산 → 임차인 → 공실률 → 임대차기간 → 부채 → 조달금리 → 배당금 추이

그리고 마지막으로 현재 주가 대비 배당수익률이 적절한지를 판단하는 것입니다.

결국 장기적인 리츠 투자에서 중요한 것은 가장 높은 배당을 주는 리츠를 찾는 것이 아니라 지속 가능한 배당을 만들어낼 수 있는 리츠를 찾는 것이라고 볼 수 있습니다.

※ 본 글은 투자정보 제공을 위한 교육 콘텐츠이며 특정 종목의 매수 또는 매도를 권유하는 내용이 아닙니다. 리츠는 원금손실이 발생할 수 있으며 배당금과 주가는 시장 상황 및 운용실적에 따라 변동될 수 있습니다.

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참고하면 좋은 기관

리츠의 최신 배당과 재무정보는 투자 전 공식 자료를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

한국리츠협회
국내 리츠 시장 규모와 상장리츠 현황, 관련 통계를 확인할 수 있습니다.
https://www.kareit.or.kr/

국토교통부 리츠정보시스템
개별 리츠의 기본정보와 투자자산, 투자보고서 등을 확인할 수 있습니다.
https://reits.molit.go.kr/

금융감독원 전자공시시스템 DART
리츠의 사업보고서, 재무제표, 차입금, 자산 취득·매각, 유상증자 등의 공시를 확인할 수 있습니다.
https://dart.fss.or.kr/

한국거래소 KRX
국내 상장리츠의 주가와 거래정보 등을 확인할 수 있습니다.
https://www.krx.co.kr/

KRX Data Marketplace
상장종목의 시장 데이터와 투자지표를 직접 확인할 때 활용할 수 있습니다.
https://data.krx.co.kr/